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房住不炒”需长效机制提供有力保障

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    “房住不炒”的理念,是房地产行业持续健康发展的方向性指针,也是避免经济过度依靠房地产行业的内在要求,具有战略性意义。要落实好这一理念,需要加强长远机制的设计。因城施策,通常采用提高首付比、利率等金融工具限制及本地户籍、持续缴纳社保等带有较强的行政性规定,此类政策短期见效快,但并非长远的制度安排。如因城施策的城市不断增加,政策性的碎片化问题会逐渐凸出。一旦遇房价下行幅度加大、土地财政问题不断暴露等困境时,政策可能会反复。如何使“房住不炒”理念更好地持续贯彻,关键需建立起长效机制。 

  笔者认为,建立长效机制应从供需层面入手。在供给层面上,应在不同区域提供公共服务与公共产品均等化。实证研究表明,决定房价的关键因素是公共产品与公共服务的优劣,而非其建安成本加折旧。公共产品是每个人消费这种物品或劳务不会导致别人对该物品或劳务消费的减少。

  英国经济学家蒂伯特首先从理论上推导出,人们更愿意迁往具有更好公共产品的社区。后续的研究者将蒂伯特提出的假设条件放松,更接近实际,如人们需要工作以养活自己和家人,并将社区扩展到地区甚至是国家。实证研究结果表明,即使在收入相同甚至略低的情况下,人们也更愿意迁移到有更好的基础设施、教育与医疗等公共服务和公共产品的地区。

  当前我国区域间的公共产品与公共服务差距明显,相比二三线城市,一线城市优势明显,典型的如北京、上海拥有更好的公共产品,更好的基础设施、教育与公共医疗等。结果是更多的人迁移或选择在这些城市居住,推动住房需求扩张,房价上涨。因此,政府应该着力推动实现公共服务均等化,实现各个地区的公共服务产品均衡发展,从而引导生产要素的发散流动,减少一线城市住房供给压力而引发的房价上涨。
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